Von John Donnelly
In den letzten Jahren haben mehrere Berichte ökologische und moralische Argumente geliefert, um den Markt für grüne Gebäude wachsen zu lassen. Ein IFC Bericht, der heute herausgegeben wird, begründet den Business Case dafür.
Das Marktpotential für grüne Gebäude in Städten in Entwicklungsländern ist riesig – geschätzte USD 24,7 Bill. bis 2030 laut des IFC Berichtes „Green Buildings: A Finance and Policy Blueprint for Emerging Markets. Diese Zahl wird nach Regionen und nach Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkten aufgeschlüsselt. Er hat dadurch die Aufmerksamkeit von Entwicklern, Bankfachleuten und Investoren bekommen, die dadurch innovative Wege für profitable Geschäftsmodelle gefunden haben, während sie gleichzeitig sich auf grün umstellen.
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“Der Bericht unterstreicht eindeutig, was die internationale grüne Bauindustrie schon seit Langem gesagt hat – dass grüne Gebäude gut für die Leute und gut für den Planeten während sie gleichzeitig profitabel sind“, sagte Mahesh Ramanujam, President und CEO von U.S. Green Building Council. „Um grüne Gebäude weiter zu entwickeln, müssen wir klar kommunizieren, wie sie helfen können, Kosten zu sparen, Wertsteigerungen zu erreichen, neues Kapital anzuziehen und die sozialen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen von Gemeinden zu verbessern.”
Der Bericht hat herausgefunden, dass – global gesehen – die Investitionsmöglichkeiten in Städten von Entwicklungsländern bis 2030 bei USD 15,7 Bill. für den Wohnimmobilien- und bei USD 9 Bill. für den Gewerbeimmobiliensektor liegen. Hierbei sind Ostasien und der Pazifik bei weitem der größte Markt für kombinierte Investitionsmöglichkeiten von USD 16 Bill. für Gewerbe- und Wohnimmobilien. An zweiter Stelle liegen Lateinamerika und die Karibik mit USD 4,2 Bill. an Investitionspotential, während Südostasien an dritter Stelle mit USD 1,8 Bill. steht.
Die Zahlen basieren auf Prognosen über das zukünftige Bevölkerungswachstum – mehr als die Hälfte der globalen Stadtbevölkerung wird bis 2030 in Ostasien, Pazifik sowie Südostasien leben. Es ist eine zentrale Erkenntnis, dass 60% dieses bis 2030 erwarteten Gebietes urban sein wird und bis dahin noch gebaut werden muss.
Länder in Ostasien und dem Pazifik stellen eine Investitionsgelegenheit von USD 16 Bill. bis 2030 dar. © Kirk Kenny/IFC
Möglichkeiten schaffen aus dem Nichts
Laut den Autoren besteht das größte Potential in den noch zu bauenden Häusern und Gewerbeimmobilien. Das heißt, gleich von Anfang an grün bauen, anstatt vorhandene Gebäude renovieren. Der Bericht zeigt auch, dass einige Geschäfte und Banken das schon jetzt machen und ihre Erfahrungen können sie mit anderen teilen.
"Grüne Gebäude stellen Investitionsgelegenheiten dar, die uns folgendes beibringen: je besser die Qualität und Nachhaltigkeit eines Projektes ist, um so besser wird das Investment werden", wie Alzbeta Klein, IFCs Direktorin und Global Head of Climate Business, in einem Interview sagte. "Es gibt die Auffassung, dass grünes Bauen teurer ist. Der Bericht widerlegt einige dieser Mythen und zeigt, dass es langfristig kostengünstiger ist, grün zu bauen. Zum Beispiel haben grüne Gebäude einen höheren Wert in vielen Gewerbeimmobilienmärkten. Im Wohnimmobilienbereich schätzen die Menschen dies mehr und dass hilft auch beim Wiederverkauf."
Der Bericht hat herausgefunden, dass Menschen, die in grünen Gebäuden leben und arbeiten, niedrigere Nebenkosten zahlen und eine verbesserte Ressourceneffizienz haben. Grüne Gebäude verbrauchen im Durchschnitt zwischen 20 bis 40% weniger Energie und Wasser als herkömmliche Gebäude. Eigenheimbesitzer können durchschnittlich 15 bis 20 % an ihren Wasser-und Energiekosten sparen.
Für Investoren und Kreditgeber hat der Bericht herausgefunden, dass Mieteinnahmen bis zu 8% höher sein können als bei herkömmlichen Gebäuden und die Immobilienverkaufspreise bis zu 31%. Grüne Gebäude haben auch eine höhere Auslastung von bis zu 23%, bessere Mieterbindung und niedrigere Leerstandsquoten.
Grüne Gebäude stellen derzeit einen relativ kleinen Anteil des weltweiten Baumarktes dar – globale Investitionen stellten mit USD 423 Mrd. von USD 5 Bill. dar, die in 2017 für Gebäudebau und -sanierung ausgegeben worden sind. Aber es wird laut der Studie Principles for Responsible Investment erwartet, dass der Markt mit einer durchschnittlich jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von mehr als 10% zwischen 2017 und 2023 wachsen wird.
The Citra Maja Raya in Jakarta ist umgeben von Schulen, Märkten und medizinischen Einrichtungen. © Kirk Kenny/IFC
In Lateinamerika hat Bancolombia, Kolumbiens größte Bank, in 2016 eine Expansion in die grüne Bauwirtschaft mit einem grünen Bond über USD 117 Mio. zusammen mit IFC finanziert. Aus diesen Einnahmen hat die Bank eine Finanzierung für grüne Baukonstruktionen mit einem Zinssatz angeboten, der zwischen 0,5 % bis 2 % niedriger als konventionelle Kredite war – diese niedrigeren Zinssätzen wurden an zertifizierte grüne Projekte vergeben. Aber das war nicht alles. Bancolombia hat geholfen, eine ganze Projektpipeline aufzubauen, indem sie Veranstaltungen in 17 Städten im ganzen Land durchgeführt hat, die 500 Bauträger angesprochen hat. Die niedrigeren Zinssätze und solide Marketingstrategie führten zu Finanzierungen von grünen Bauvorhaben für 25 Bauträgern innerhalb von nur wenigen Monaten
Ein zweites regionales Beispiel ist die Banco Promerica aus Costa Rica, die einen Kredit über USD 30 Mio. der niederländischen Entwicklungsbank, FMO, erhalten hat, um ein grünes Bauprogramm zu starten. Die Bank hat den Bauträgern für grüne Baufinanzierungen 8,75% berechnet (im Vergleich zu 9,25% für andere Kredite) und bot einen Ausgabeaufschlag (front-end fee) von 0,75% anstatt der üblichen 1%.
"Wir sind unterwegs gewesen, um Bauträger davon zu überzeugen, grün zu bauen und sich dem Zertifizierungsprozess zu unterziehen.", sagte Michelle Espinach, Sustainable Bankmanagerin bei Promerica. Sie sagte, dass das Interesse von Bauträgern zugenommen hat und merkte an, dass sie "früher den Bauträger hinterherlaufen musste und sie mich jetzt aber anrufen. Es gibt zahlreiche Wohnbauentwickler, die sich jetzt grün zertifizieren lassen wollen."
Anders Lindquist, Gründer von EchoStone und Chief Business Development Officer, sagte in einem Interview, dass eine der bisher wichtigsten Lehren für die Firma war, das Vertrauen der Regierung gewinnen. Das bedeutete ganz konkret, hochwertige Häuser mit langer Lebensdauer zu bauen. Ein Kernelement der Vereinbarung war, dass die Regierung die Grundstücke zur Verfügung stellt und dafür einen Teil des Gewinns erhält.
"Grün zu bauen ist ein gutes Geschäftsmodell, weil man günstigere Refinanzierungen für die Projekte erhalten kann und weil es hilft, Unterstützung von der Regierung gewährt zu bekommen" sagt Lindquist. "Um diese Unterstützung zu erhalten, muss man sich aber hervorheben und zeigen, dass man einen Mehrwert für die Gemeinde bringt."
Viele Eigenheimbesitzer sehen einen höheren Wert in grün gebauten Gebäuden. © Dominic Chavez/IFC
Laut Olivier Do Ngoc Dung, Chief Executive Officer von EZ Land Vietnam Development, eine vor 5 Jahren gegründete Firma mit Schwerpunkt auf grüne Wohnimmobilien in Ho Chi Minh City, wird es noch etwas Zeit dauern, bevor diese Art von Mehrwert bei Häusern Käufer anlocken wird. Geplant sind 3,000 bis 5,000 Einheiten jährlich zu bauen. Anfang des Jahres, hat Philippe Le Houérou, IFCs Chief Executive Officer, EZ Land mit dem EDGE Zertifikat Preis für das HausNeo Wohnprojekt ausgezeichnet.
"Wir haben angefangen, den Markt von dem Wert von grünen Gebäuden zu überzeugen, aber ich glaube, es ist noch sehr früh für Vietnam," sagte Dung. Er ergänzte, die Firma hätte keine Probleme, Vietnamesen mit mittleren Einkommen bezahlbare Wohnungen zu verkaufen, aber die Energieeffizienz-Merkmale waren nicht das ausschlaggebende Kaufkriterium. "Die Verbraucher verstehen noch nicht vollständig den Mehrwert. Ich denke, das wird sich ändern. Vietnamesische Verbraucher lernen sehr schnell. Wir zielen auf Verbraucher aus der Mittelschicht, die angefangen haben zu reisen, die internationale Presse lesen, die gebildet und versiert sind, kleine Kinder und die auch Umweltbewusstsein haben. "
Dung glaubt, dass hier bald ein Umdenken einsetzen wird. "Wenn Verbraucher vollständig verstehen, dass grüne Gebäude wichtig sind, dann werden auch Regierungsmaßnamen erlassen und Anreize geschaffen werden und dann werden Investoren dies auch als Hauptauswahlkriterium ansehen. Wenn all das eintritt, wird man zeigen können, dass man einen Wettbewerbsvorteil hat und dann schafft man einen Wert. Wenn man schon ein mit EDGE zertifiziertes Gebäude anbieten kann, wird man sich vom Markt abheben können. Es wird gut für's Geschäft sein".
Rebecca Menes hat zu diesem Bericht beigetragen.
Im Dezember 2019 veröffentlicht.