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By John Donnelly

Depuis quelques années, plusieurs rapports ont appelé à favoriser l’essor d’un marché des bâtiments « verts » avec force arguments environnementaux et éthiques. IFC publie un rapport qui démontre tout l’intérêt économique de cette transition, en mettant en avant des promoteurs, des banquiers et des investisseurs qui ont su inventer des modèles d’activité rentables sans rien sacrifier de l’impératif écologique.

Intitulée Bâtiments verts: un plan financier et politique pour les marchés émergents, cette étude estime à 24 700 milliards de dollars le potentiel de l’écoconstruction dans les villes des pays en développement à l’horizon 2030. Un chiffre astronomique que le rapport détaille région par région, en distinguant l’immobilier résidentiel de l’immobilier commercial.


Pour voir les principaux points forts du rapport, veuillez cliquer sur l'image à gauche ou télécharger une version haute resolution. 


« Le rapport confirme de manière explicite ce que la communauté internationale de l’écoconstruction affirme depuis longtemps, à savoir que les bâtiments verts sont bons pour les habitants, bons pour la planète et profitables », indique Mahesh Ramanujam, président et directeur général de l’US Green Building Council. « Afin d’amener l’écoconstruction à un autre niveau, nous devons poursuivre nos efforts de pédagogie, en expliquant comment ces constructions permettent de faire des économies, améliorer la rentabilité, attirer de nouveaux investisseurs et renforcer le bien-être économique et social des collectivités. »


Selon le rapport publié par IFC, à  l’horizon 2030, les perspectives d’investissement dans les villes des marchés émergents devraient atteindre 15 700 milliards de dollars pour l’immobilier résidentiel et 9 000 milliards pour l’immobilier commercial. L’Asie de l’Est et Pacifique représentent, de loin, le plus gros marché, avec 16 000 milliards de dollars de projets potentiels, tout type de bâtiments confondus. L’Amérique latine et les Caraïbes arrivent en deuxième position, avec 4 200 milliards de dollars, devant l’Asie du Sud (1 800 milliards).

Ces chiffres reposent sur l’évolution prévisible de la croissance démographique — d’ici 2030, plus de la moitié des citadins du monde vivront dans des pays d’Asie de l’Est/Pacifique et d’Asie du Sud — et sur le constat que 60 % des zones qui seront urbanisées en 2030 n’existent pas encore.

Image: Countries in East Asia and the Pacific present a $16 trillion investment opportunity by 2030.À l’horizon 2030, les perspectives d’investissement en Asie de l’Est et du Pacifique atteindront de 16 billions de dollars. © Kirk Kenny/IFC

Créer un marché porteur à partir de zéro

Pour les auteurs du rapport, ce sont les bâtiments résidentiels et commerciaux encore à construire qui offrent les meilleures perspectives, puisque les impératifs écologiques seront intégrés en amont des projets, contrairement aux structures à rénover. Ils soulignent l’intérêt de l’expérience des entreprises et des banques déjà engagées dans cette dynamique.

« Les investissements dans l’écoconstruction montrent que plus la qualité est élevée et le projet durable, meilleure sera la rentabilité », explique dans un entretien Alzbeta Klein, directrice d’IFC pour les opérations climatiques. « On a tendance à penser que les bâtiments écologiques coûtent plus cher à construire. Le rapport réfute certaines idées fausses à ce propos en montrant, qu’à terme, la construction verte est abordable. Dans l’immobilier commercial, par exemple, un bâtiment vert sera souvent considéré comme offrant une valeur supérieure. Dans le résidentiel, les propriétaires ont une préférence pour ces produits dont ils savent qu’ils les revendront mieux. »

Le rapport met ainsi en évidence des charges réduites et une plus grande efficacité des ressources environnementales. En moyenne, la consommation d’énergie et d’eau d’un bâtiment écologique est inférieure de 20 à 40 % à celle des immeubles traditionnels, les propriétaires pouvant épargner de 15 à 20 % en moyenne sur leurs factures.

Pour les investisseurs et les financeurs, les revenus locatifs des bâtiments verts sont supérieurs à ceux tirés de bâtiments classiques — jusqu’à 8 %, sachant qu’en cas de revente, la prime peut atteindre 31 %. Sans oublier des taux d’occupation supérieurs, jusqu’à 23 %, et un meilleur taux de conservation des locataires.

Aujourd’hui, l’immobilier vert n’occupe qu’une part relativement faible de la construction en général : en 2017, les investissements dans des bâtiments durables n’ont représenté que 423 milliards de dollars sur un marché total (construction et rénovation) de 5 000 milliards de dollars. Mais, selon l’initiative PRI (Principes pour l’investissement responsable), la situation devrait évoluer avec une croissance globale du marché attendue à plus de 10 % entre 2017 et 2023.

Image: The Citra Maja Raya in Jakarta is surrounded by schools, markets, and medical facilities.Le lotissement de Citra Maja Raya, à Jakarta, est installé au milieu d’écoles, de commerces et d’établissements médicaux. © Kirk Kenny/IFC

En Amérique latine, Bancolombia (la première banque de Colombie) a émis en 2016, avec IFC, une obligation verte de 117 millions de dollars pour financer l’expansion de l’écoconstruction. Avec les produits de cette opération, elle a pu proposer des taux d’intérêt inférieurs de 0,5 à 2 % par rapport aux taux habituels, en réservant les plus faibles aux projets certifiés « écologiques ». Mais son intervention ne s’est pas limitée à cela : en organisant des rencontres dans 17 villes du pays, qui ont attiré 500 promoteurs immobiliers, elle a contribué au montage d’un portefeuille de projets. Grâce à des taux d’intérêt plus faibles et une solide campagne de marketing, ce sont 25 projets verts qui ont pu être financés en à peine quelques mois.

Autre exemple régional, celui de la Banco Promerica au Costa Rica, qui a obtenu un prêt de 30 millions de dollars de la FMO, la banque de développement des Pays-Bas, pour lancer un programme d’écoconstruction. La banque a offert un taux de 8,75 % aux promoteurs engagés dans des projets verts (contre 9,25 % pour les autres opérations), assorti d’une commission d’ouverture ramenée à 0,75 % (au lieu du 1 % habituel).

« Nous nous efforçons de convaincre les promoteurs immobiliers de faire le pari de l’écologie et de se soumettre au processus de certification », explique Michelle Espinach, responsable de la banque durable chez Promerica. Et d’affirmer que les promoteurs sont de plus en plus séduits : contrairement au début où elle devait les « pourchasser », aujourd’hui, ce sont eux qui l’appellent. « Plusieurs promoteurs de projets résidentiels cherchent à décrocher le label ‘vert’. »

La certification — ou comment bâtir la confiance

De l’avis général des promoteurs, des banquiers et des responsables publics, le processus de certification permet de définir ce qu’est un bâtiment écologique, d’éviter les autodéclarations susceptibles de déboucher sur des normes incohérentes et un verdissement de façade et d’ouvrir la voie à la prise en compte du bien considéré dans les opérations de financement vert (notamment les obligations). Plusieurs certifications coexistent, comme le programme EDGE d’IFC, LEED, les normes Three-Star de la Chine, BREEAM, Green Star du Green Building Council de l’Afrique du Sud, la Green Mark à Singapour ou encore, en Inde, le système de notification du Green Buildings Council.

En Afrique, le promoteur EchoStone, un groupe international qui propose des logements de qualité pour des populations à revenu faible et intermédiaire, a obtenu au début de l’année 2019 la certification EDGE pour la construction de 250 logements dans un lotissement à Lagos (Nigéria), une première dans le pays pour ce type d’opération. La certification EDGE impose notamment aux promoteurs de réduire d’au moins 20 % les volumes d’énergie et d’eau entrant dans la fabrication des matériaux par rapport à des projets conventionnels similaires.

Dans un message vidéo de deux minutes, EchoStone montre comment il a fait sortir de terre une maison de 25 000 dollars en 14 jours et s’est donné pour objectif de construire 15 à 20 000 nouvelles maisons au Nigéria en 2020.

Image: Les tours d’immeubles commerciaux labellisés « vert » poussent comme des champignons dans le centre-ville de Jakarta. © Kirk Kenny/IFC.

Anders Lindquist, fondateur et directeur commercial d’EchoStone, a souligné dans un entretien l’importance de tisser une relation de confiance avec les autorités pour bâtir des habitations de qualité et appelées à durer. Le fait que le gouvernement fournisse les terrains en échange d’une participation aux bénéfices a joué un rôle clé dans l’accord trouvé.

« La construction verte est un modèle commercial idéal, parce que vous attirez des financements de meilleure qualité tout en obtenant l’aide du gouvernement », indique-t-il. « Pour cela, votre projet doit sortir du lot et prouver qu’il apporte une valeur ajoutée à la collectivité. »

Image: Many residents see more value in green residential buildings.Nombreux sont les résidents à apprécier davantage les bâtiments écologiques. © Dominic Chavez/IFC

Au Viet Nam, les acheteurs seront peut-être plus longs à convaincre de l’intérêt financier des bâtiments verts, explique Olivier Do Ngoc Dung, directeur général d’EZ Land Vietnam Development, une entreprise fondée voici cinq ans pour construire des immeubles résidentiels écologiques à Ho Chi Minh-Ville et qui prévoit de produire entre 3 000 et 5 000 unités par an. Plutôt cette année, le directeur général d’IFC, Philippe Le Houérou, a officiellement remis à l’entreprise un certificat EDGE pour son projet HausNeo.

« Nous avons commencé à sensibiliser le marché résidentiel sur les bâtiments verts, mais je crois que c’est encore un peu tôt pour le Viet Nam », indique Olivier Do Ngoc Dung, en précisant que son entreprise n’a aucun mal à vendre des appartements abordables à des Vietnamiens de la classe moyenne même si l’argument écologique n’est pas celui qui pèse le plus dans la balance. « Les consommateurs ne réalisent pas encore totalement l’intérêt de ces bâtiments. Mais je suis convaincu que les choses vont changer. Le consommateur vietnamien s’adapte très vite. Nous ciblons la classe moyenne, ces consommateurs qui commencent à voyager, lisent la presse internationale, ont un bon niveau d’instruction et maîtrisent les nouvelles technologies et, parce qu’ils ont des enfants en bas âge, se soucient des questions d’environnement. »

Le « point de basculement » se rapproche, croit-il savoir, « ce moment où les consommateurs auront parfaitement intégré l’importance de l’écoconstruction, où les politiques auront mis en place les incitations et les mesures requises et où les investisseurs fonderont leurs décisions sur ces critères devenus essentiels. Le jour J, le fait de pouvoir prouver que vous aviez anticipé une telle évolution vous donnera un réel avantage. Si vous avez déjà la certification EDGE pour vos bâtiments, alors vous sortirez du lot. Et ce sera bon pour les affaires. »

Rebecca Menes a contribué à la rédaction de ce rapport

Publié en Decembre 2019